Wo rechtliche Fallstricke lauern und wie Gastgeber mögliche Schäden absichern können
Homesharing ist beliebt: Immer mehr Menschen weltweit vermieten ihre Zimmer und Wohnungen privat an Touristen. Für Städtereisende eine günstige Alternative zum Hotel. Gleichzeitig können sie in das Leben vor Ort eintauchen. Doch nicht jeder darf seine Wohnung ohne weiteres Touristen zur Verfügung stellen. Ob Mieter ihr Domizil untervermieten dürfen, welche rechtlichen Hintergründe sie kennen sollten und wie sie Schäden durch Gäste absichern können, wissen Michaela Rassat und Rolf Mertens, Experten der ERGO Group.
Abstimmung mit dem Vermieter
Grundsätzlich gilt: Ein Mieter darf nicht ohne weiteres seine Wohnung untervermieten. „Wer plant, seine Wohnung oder Teile davon an andere Personen weiterzuvermieten, sollte darüber mit seinem Vermieter sprechen und dessen schriftliche Genehmigung einholen“, weiß Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice). Zwar können Mieter Personen, die nicht im Mietvertrag stehen, sechs bis acht Wochen lang als Besucher bei sich übernachten lassen, ohne das beim Vermieter anzumelden.
„Stellen Mieter ihre Wohnung allerdings bei Portalen wie AirBnB oder Wimdu ein und verlangen für die Übernachtung Geld, zählt das als Untervermietung“, erklärt die D.A.S. Juristin und fährt fort: „Wenn dann die Genehmigung des Vermieters fehlt, droht dem Mieter im schlimmsten Fall eine Kündigung.“ Enthält der Mietvertrag bereits eine Erlaubnis zur Untervermietung, gilt sie in der Regel nicht für Touristen: Für diesen Fall benötigt der Mieter eine separate Genehmigung seines Vermieters (Bundesgerichtshof (BGH), Az. VIII ZR 210/13).
Zudem ist es ratsam, die Nachbarn über die Untervermietung zu informieren. „Feiern die Gäste immer wieder laute Partys und belästigen dadurch die Bewohner des Hauses, können diese wiederum ihre Miete kürzen (BGH, Az. VIII ZR 155/11)“, so Michaela Rassat.
Wohnungseigentümer, die von ihrem Mieter um eine Genehmigung gebeten werden oder selber an Touristen vermieten möchten, sollten einen Blick in die sogenannte Teilungserklärung ihrer Eigentümergemeinschaft werfen: Falls sie eine Vermietung an Feriengäste zulässt beziehungsweise kein Verbot enthält und auch keine entsprechende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer vorliegt, steht der Untervermietung nichts im Wege (BGH, Az. V ZR 72/09).
Zweckentfremdungsverbot in Ballungsgebieten
Wer als Mieter oder Eigentümer eine Wohnung an Feriengäste vermieten möchte, muss auch prüfen, ob für seine Stadt ein Zweckentfremdungsverbot vorliegt. „Dieses Verbot soll in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, wie Berlin oder München, verhindern, dass Wohnraum für normale Mieter verloren geht. Denn die Vermietung an Feriengäste ist lukrativ und somit in den letzten Jahren immer beliebter geworden“, so die D.A.S. Expertin.
Gibt es ein Zweckentfremdungsverbot, benötigen Vermieter von Ferienwohnungen eine Genehmigung der zuständigen örtlichen Behörde. Liegt sie nicht vor, droht dem Vermieter oder Untervermieter zum Beispiel in Berlin ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. Wer unsicher ist, ob ein Zweckentfremdungsverbot in seiner Stadt oder Gemeinde vorliegt, sollte sich vorab beim zuständigen Amt erkundigen.
Einige Zweckentfremdungsregelungen machen jedoch eine Ausnahme: Wohnen die Gastgeber mit den Feriengästen zusammen und nutzen dabei mehr als die Hälfte der Wohnung selbst zum Wohnen (also nicht etwa als Büro), handelt es sich nicht um Zweckentfremdung. Eine Sondergenehmigung der Behörde ist dann nicht erforderlich. Hier lohnt sich ein genauer Blick in die örtliche Verordnung oder Satzung.
An ausreichende Absicherung denken!
Spricht nichts mehr gegen eine Untervermietung an Touristen, sollten sich die als Vermieter auftretenden Mieter Gedanken um ihren Versicherungsschutz machen. Zwar bieten Portale wie AirBnB oder Wimdu privaten Vermietern eine kostenlose „Gastgeber-Garantie“ an. Sie deckt Schäden ab, die ein Gast am Eigentum des Untervermieters verursacht, beispielsweise durch einen Wasserschaden. Zusätzlich bietet etwa Airbnb eine Haftpflichtversicherung an, die bei Schäden zahlt, die der Gast jemand anderem zufügt. Sie springt zum Beispiel dann ein, wenn der Wasserschaden auch die Wohnung des unter ihm wohnenden Nachbars betrifft.
Aber was ist, wenn der Gast selbst in der Wohnung einen Schaden erleidet? Trifft den Untervermieter ein Verschulden, muss er für den Schaden finanziell gerade stehen. „Vor diesen finanziellen Folgen schützt eine Privat-Haftpflichtversicherung. Empfehlenswert ist eine Deckungssumme von mindestens 5.000.000 Euro“, rät Rolf Mertens, Versicherungsexperte von ERGO. Für Schäden beispielsweise durch Einbruchdiebstahl oder Feuer kommt die Hausratversicherung auf. Besitzt der Untervermieter eine gute Police, greift diese sogar während der Untervermietung – jedoch nur für sein Eigentum. Dennoch warnt Rolf Mertens: „Wer seine Wohnung häufig an Touristen vermietet und dafür Geld verlangt, sollte seine Versicherung darüber informieren. Denn in diesem Fall kann eine gewerbliche Nutzung vorliegen, die die private Hausratversicherung nicht abdeckt.“
Generell empfiehlt es sich, für alle Fälle eine Kaution einzubehalten und einen Untermietvertrag anzufertigen, um bereits vorab Regelungen für den Schadenfall festzulegen. Die Absicherung hat jedoch auch ihre Grenzen: Entpuppt sich der Gast als Dieb, bleibt der Untervermieter auf dem Schaden sitzen. Denn die Hausratversicherung greift nur im Falle eines Einbruchdiebstahls. „Wer Fremde in seine Wohnung lässt, sollte vorab seine Wertgegenstände oder Lieblingsstücke sicher aufbewahren oder sie für die Zeit der Untervermietung aus der Wohnung entfernen“, empfiehlt der ERGO Experte.